إن إجراءات نقل ملكية عقار في العراق ليست معقدة، حيث تتم من خلال خطوات بسيطة، ولا تحتاج إلى عدة مستندات لإتمامها، حيث تحرص الحكومة العراقية على تسهيل جميع الإجراءات والمعاملات للمواطنين العراقيين من خلال مختلف الإدارات. لذلك فإن إجراءات نقل ملكية عقار في العراق لا تحتاج إلى العديد من الخطوات، يتم خلالها تقديم نقل الملكية بعد أن يستلمها المواطن من السجل العقاري إلى مسؤول الدائرة المراد النقل إليها ومن ثم تم تأكيده.
- ليس في قائمة الأسماء المحجوزة
- من كافة التغييرات والإفصاحات إن وجدت.
- بيان موقف سداد الضرائب المستحقة من الضريبة العقارية الإضافية، للتأكد من وجود أي ديون أم لا، لحين سدادها.
المراحل المتتابعة لنقل الملكية
تتم عملية نقل ملكية العقارات عبر عدة مراحل، حيث يمر طلب النقل بالمراحل التالية:
- الضرائب العقارية
- تفتيش ضريبي
- تخليص البائع
- تخليص ضريبة الأراضي
إرشادات يجب مراعاتها عند نقل ملكية عقار في العراق
هناك بعض الملاحظات والتعليمات التي يجب أن تكون على علم بها في حال كنت على وشك نقل ملكية عقار، والتي يمكننا تناولها من خلال النقاط التالية:
- إذا لاحظ المشرف إعارة، في هذه الحالة يتم رفع تقرير إلى لجنة التقدير لتقدير العقار المنفصل.
- إذا حصل الطلب المقدم على موافقة أو إدانة مسؤول الدائرة بالمخصصات السنوية المقدرة للعقار، يتم إصدار تعليمات للكاتب الرئيسي بحيث يتم تنظيم طريقة سداد أو استرداد الديون الضريبية لسدادها للصندوق.
- في حالة انخفاض البدلات السنوية على العقار المؤجر يكون المراقب هو المسؤول الرئيسي عن تقديم تقرير الاستيراد إلى اللجنة المختصة بدراسة التعويض.
- إذا لم تقتنع السلطة المالية أو المسؤول بالقرار الصادر عن لجنة التقدير، ففي هذه الحالة يحق للطرفين تقديم اعتراض إلى لجنة التقدير، ولكلا الطرفين الحق الكامل في الاعتراض على القرار. قرار اللجنة لدى مأمورية الضريبة العقارية خلال المدة القانونية المعلنة والتي تستمر لمدة 30 يوماً، ويبدأ سريانه من تاريخ إبلاغ القرار.
- في حالة وجود مطالبات على المكلف بالضريبة الإضافية، يتم تنظيم استمارة الدفع أو التحصيل حتى يتم تسديدها في الصندوق.
- المستندات المطلوبة لنقل ملكية عقار في العراق
- عند التقديم لاستكمال إجراءات نقل ملكية عقار في العراق، هناك بعض المستندات التي يجب تجهيزها وتقديمها إلى الجهات المختصة، وتشمل هذه المستندات ما يلي:
- تقديم بيان العلم والأخبار الموثقة من قبل البلدية
- سند ملكية حديث للعقار
- قرار بالكشف عن العقار مع شرح التقييم الأولي لقيمة العقار
- الهويات
- التوزيع الشرعي لعمليات النقل والبيع
- نسخة من قرار المحكمة في حالة الحكم بالبيع
- كتاب التنفيذ مرفقاً به محضر المزاد إذا تم البيع للسلطة التنفيذية
- رخصة البناء في حالة المباني المضافة، وكذلك رخصة الترميم إذا كان العقار قد تم تجديده مسبقاً.
- وثائق الكهرباء
ضريبة نقل الملكية
خلال استكمال اجراءات نقل ملكية عقار في العراق يتم احتساب ضريبة مالية على المعاملات التي تتم خلال عملية نقل الملكية وفقا للقرار رقم (120) لسنة (2002) حيث تكون قيمة الضريبة يتم فرضها على الربح الناتج عن بيع المعاملات العقارية المختلفة.
- يتم احتساب قيمة الضريبة على نقل الملكية وفقاً لقيمة العقار، ويجوز أن تكون تلك القيمة على أساس ما يلي:
- القيمة التي تقدرها لجنة التفتيش المشتركة أو بحسب قيمة التعويض المسموح به أيهما أكبر في حالة البيع بالتراضي.
- حسب القيمة المقدرة في تاريخ التسريح أو بدل إنهاء الخدمة أيهما أكبر أيضاً في حالة معاملات التفريغ.
- القيمة المقدرة أثناء رفع الدعوى أو التعويض، ويتم اختيار القيمة الأكبر لعمليات البيع القضائية.
- القيمة المقررة لتعويض البيع التنفيذي أو المقدرة بموجب المزاد العلني.
- قيمة بدل النقل المقدر للمناقلات الروتينية.
كيفية التحقق من ملكية العقار
• للتأكد من ملكية العقار أثناء نقل الملكية وإتمام معاملات الشراء، وحتى اكتشاف أي غش أو تزوير، يتم تقديم نسخة من سند الملكية إلى مديرية التسجيل العقاري، بالإضافة إلى تقديم نسخة من الهويات العراقية لصاحب العقار للتحقق من صحة ملكيته للعقار أو حصته في العقار كأحد الورثة المالكين لجزء من العقار إلى مديرية التسجيل العقاري للمنطقة أو إلى المديرية العامة مديرية التسجيل العقاري.
- يحق للمشتري طلب صورة هوية المالك للتأكد من صحة إصدارها من قبل مديرية الجنسية العامة للتأكد من عدم انتحال البائع صفة شخص آخر، ومن ثم يتم التحقق من الهويات العراقية لمعرفة الضرائب المفروضة على المالك في دائرة الضرائب حتى يتم التحقق مما إذا كان العقار محجوزاً لوزارة المالية بسبب بعض الديون أو المستحقات الضريبية أم لا.
- يجب على الطرفين البائع والمشتري التأكد من كتابة كافة التفاصيل في عقد البيع، بحيث يضمن كل طرف كافة الحقوق وجميع التوكيلات مصدقة من كاتب العدل ووزارة الخارجية.
- في حال كان المشتري سيشتري عقاراً من شخص غير مقيم في العراق، عليه التأكد من حصوله من أصحاب العقار على توكيل مطلق للعقار مصدق من وزارة الخارجية العراقية، وكذلك التأكد من شهادة حياة لصاحب العقار على أن تكون حديثة صادرة ومصدقة من كاتب العدل والسفارة العراقية.
- في حال قيام المشتري بالشراء من شخص يحمل وكالة مطلقة من المالك الأصلي للعقار، يجب عليه التحقق من صحة إصدار الوكالة وكذلك صحة شهادة الحياة للمالك الأصلي للعقار.
نصائح يجب اتباعها قبل شراء عقار
- عند قيامك بشراء عقار معين، هناك بعض النصائح والتعليمات التي يجب اتباعها قبل استكمال إجراءات نقل ملكية عقار في العراق بالشكل الصحيح وهو الأفضل في جميع الأحوال لجميع الأطراف.
- ولذلك لا بد من الاتفاق على تاريخ فتح البيان وتاريخ كتابته في النموذج المكتوب لعقد البيع الذي سيتم كتابته بين الطرفين، ولا يشترط أن ينتظر المشتري حتى كامل يتم بيع مساحة من العقار إذا كان سيأخذ جزءاً منها، ولا بد من التوضيح أنه سيتم فرض غرامة مالية عن كل يوم تأخير.
- كما يجب الإشارة بشكل صريح في العقد إلى ما إذا كان الطرف الأصلي، البائع الأول، هو من سيقرر لك العقار أم لا، كما يجب التحقق مما إذا كان البائع الأصلي قد حصل على قيمة أكبر من القيمة المستحقة. سعر العقار أم لا.
- أما إذا كان البائع الأصلي لا يعرف المشتري، وتمت عملية الشراء عن طريق البائع الثاني، فيجب وضع مبلغ من المال لحين حضور البائع الأصلي لتحديد الملكية، فهذا يضمن للمشتري أن البائع الثاني سيحضر البائع البائع الأصلي ليقرر العقار.
- يجب على كل من البائع والمشتري وكذلك الشهود كتابة أسمائهم بشكل رباعي لتجنب مشكلة تشابه الأسماء في سجلات دائرة الأحوال الشخصية المدنية عند التسجيل والتوقيع وفي نهاية الأمر. يشار إلى تاريخ اليوم الذي تم فيه العقد.
لتفاصيل اكثر
احمد حنكاوي